Phase I ESA และ Phase II ESA ต่างกันอย่างไร? และควรทำเมื่อใด

เมื่อมีการซื้อ ขาย หรือพัฒนาโรงงาน ที่ดินอุตสาหกรรม หรือพื้นที่ที่เคยมีการประกอบกิจกรรมทางอุตสาหกรรม หนึ่งในประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณาคือ พื้นที่นั้นเคยได้รับผลกระทบจากการรั่วไหลหรือการปนเปื้อนในดินและน้ำใต้ดินหรือไม่?

การประเมินสภาพแวดล้อมของพื้นที่ หรือ Environmental Site Assessment (ESA) เป็นกระบวนการที่ช่วยให้เจ้าของกิจการ นักลงทุน และผู้ซื้อทรัพย์สินเข้าใจความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมก่อนตัดสินใจ

โดยทั่วไป ESA แบ่งออกเป็น Phase I ESA และ Phase II ESA

Phase I Environmental Site Assessment คืออะไร?

Phase I ESA เป็นการประเมินความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น โดยทั่วไป ยังไม่มีการเจาะสำรวจหรือเก็บตัวอย่างดินและน้ำใต้ดิน

การศึกษาประกอบด้วย

• การทบทวนประวัติการใช้ประโยชน์พื้นที่

• การตรวจสอบกิจกรรมและกระบวนการผลิต

• การตรวจสอบพื้นที่จัดเก็บน้ำมัน สารเคมี และของเสีย

• การสำรวจพื้นที่จริง (Site Reconnaissance)

• การสัมภาษณ์บุคลากรที่เกี่ยวข้อง

• การทบทวนข้อมูลหรือรายงานด้านสิ่งแวดล้อมที่มีอยู่

  
  

สิ่งที่ต้องการทราบคือ “มีประเด็นใดที่บ่งชี้ว่าพื้นที่อาจมีการปนเปื้อนหรือไม่?”

ตัวอย่างเช่น พื้นที่ที่เคยมีถังน้ำมันใต้ดิน จุดเติมน้ำมัน พื้นที่จัดเก็บสารเคมี หรือบริเวณที่เคยเกิดการรั่วไหล อาจถูกพิจารณาเป็นพื้นที่ที่ควรตรวจสอบเพิ่มเติม ดังนั้น Phase I ESA ไม่ได้ยืนยันว่ามีหรือไม่มีการปนเปื้อน แต่ทำหน้าที่ ระบุความเสี่ยงและพื้นที่ที่ควรให้ความสนใจ

Phase II Environmental Site Assessment คืออะไร?

Phase II ESA เป็นการตรวจสอบเชิงลึกเพื่อหาหลักฐานจากสภาพแวดล้อมจริงว่า

“มีการปนเปื้อนเกิดขึ้นหรือไม่ และหากมี พบที่ใด?”

ขอบเขตของ Phase II ESA ประกอบด้วย

• การเจาะสำรวจดิน (Soil Boring)

• การตรวจสอบลักษณะชั้นดิน

• การตรวจคัดกรองภาคสนาม เช่น การใช้ Photoionization Detector (PID)

• การเก็บตัวอย่างดิน

• การติดตั้งบ่อสังเกตการณ์น้ำใต้ดิน (Monitoring Well)

• การตรวจวัดระดับน้ำใต้ดิน

• การเก็บตัวอย่างน้ำใต้ดิน

• การวิเคราะห์ตัวอย่างในห้องปฏิบัติการ

  
  

ชนิดของสารที่วิเคราะห์ควรพิจารณาจากประวัติและกิจกรรมของพื้นที่ เช่น Petroleum Hydrocarbons, VOCs, PAHs หรือโลหะหนัก

การออกแบบ Phase II ESA ที่ดีจึงไม่ควรเริ่มจากคำถามว่า “ต้องเจาะกี่หลุม?” แต่ควรเริ่มจากการทำความเข้าใจแหล่งกำเนิดที่อาจเกิดการปนเปื้อน สภาพใต้ดิน และเส้นทางที่สารปนเปื้อนอาจแพร่กระจาย

Phase I และ Phase II ต่างกันอย่างไร?

กล่าวอย่างง่ายที่สุด Phase I ESA = ค้นหาและประเมินความเสี่ยง

ส่วน Phase II ESA = ตรวจสอบว่าความเสี่ยงนั้นมีการปนเปื้อนจริงหรือไม่

หัวข้อ	Phase I ESA	Phase II ESA
ทบทวนประวัติพื้นที่	✓	ใช้ประกอบการศึกษา
สำรวจพื้นที่	✓	✓
เจาะสำรวจดิน	–	✓
เก็บตัวอย่างดิน	–	✓
ติดตั้งบ่อสังเกตการณ์น้ำใต้ดิน	–	อาจมี
เก็บตัวอย่างน้ำใต้ดิน	–	อาจมี
วิเคราะห์ในห้องปฏิบัติการ	–	✓

ต้องทำ Phase I ก่อน Phase II เสมอหรือไม่?

สำหรับการทำ Environmental Due Diligence โดยทั่วไป Phase I ESA เป็นจุดเริ่มต้นที่ดี เพราะช่วยให้สามารถกำหนดขอบเขต Phase II ESA ได้อย่างมีเป้าหมาย

อย่างไรก็ตาม หากมีข้อมูลชัดเจนอยู่แล้ว เช่น

• เคยเกิดสารเคมีหรือน้ำมันรั่วไหล

• มีประวัติถังน้ำมันใต้ดิน

• พบคราบหรือกลิ่นผิดปกติ

• มีผลการศึกษาก่อนหน้าที่บ่งชี้การปนเปื้อน

ก็สามารถออกแบบ Phase II ESA เพื่อเน้นตรวจสอบบริเวณดังกล่าวได้โดยตรง

ควรทำ ESA เมื่อใด?

Environmental Site Assessment ควรทำเมื่อ

• ก่อนซื้อหรือขายโรงงานและที่ดินอุตสาหกรรม

• ก่อนการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A)

• ก่อนพัฒนา Brownfield หรือพื้นที่ที่เคยใช้ในกิจกรรมอุตสาหกรรม

• เมื่อสงสัยว่ามีการรั่วไหลหรือปนเปื้อนของสารเคมี

• เมื่อต้องการประเมิน Environmental Liability ของทรัพย์สิน

  
  

การทราบสภาพแวดล้อมของพื้นที่ก่อนตัดสินใจ สามารถช่วยลดความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายด้านการตรวจสอบหรือแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้

ENVA ให้บริการด้าน Environmental Due Diligence, Phase I ESA, Phase II ESA รวมถึงการสำรวจดินและน้ำใต้ดิน ศึกษาทิศทางการไหลของน้ำใต้ดิน สำหรับพื้นที่อุตสาหกรรมและโครงการประเภทต่าง ๆ ในประเทศไทย

เรามุ่งเน้นการออกแบบการศึกษาให้เหมาะสมกับสภาพพื้นที่และวัตถุประสงค์ของลูกค้า เพื่อให้ได้ข้อมูลที่สามารถนำไปใช้ประกอบการตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพ